El Dr. Sebastián Auguste, de la Universidad Torcuato Di Tella, junto a la desarrolladora Eidico, presentaron un informe sobre el impacto de la actividad del desarrollo inmobiliario, especialmente en la Provincia de Buenos Aires. Los resultados ilustran el rol de los desarrolladores urbanos como promotores de vivienda y como contribuyentes en la economía, el empleo y la infraestructura de nuestro país.

El evento contó con la presencia de Ivan Kerr, Secretario de Vivienda de la Nación, Damián Tabakman e Issel Kiperszmid, Presidente y Vice de la CEDU; Hernán González, Juan Pablo Caputo y Edgardo Kutner, Secretario de Producción, Subsecretario de Planeamiento y Secretario de Administración del Municipio de Escobar respectivamente,entre otros.

Esta investigación impulsada por EIDICO, es la primera vez que se realiza en la Argentina, -a pesar de que ésta es una industria de alta exposición e importancia- cuyo objetivo principal fue proveer una visión integral que permita entender mejor los efectos económicos de esta actividad.

Entre las principales conclusiones, el informe muestra que este sector tiene un potencial mucho más alto en los países en desarrollo que en los desarrollados, porque suelen suplir fallas del mercado y del propio Estado, como por ejemplo a través del desarrollo de infraestructura (de acuerdo a un cálculo hecho en 2018, la inversión acumulada en infraestructura correspondientes a los proyectos que llevan a cabo las empresas que componen la CEDU, ascienden a más de 800 millones de dólares) calles, red de agua, gas y tendido eléctrico, entre otras cosas. Esto, sumado a la falta de crédito que hace que también muchas veces los desarrolladores tengan que proveer servicios financieros, hacen que éstos tengan que cumplir más roles que su homónimo en país rico para que la actividad sea exitosa. 

“En este Gobierno estamos convencidos de que el futuro de la Argentina pasa por lo que genera el sector turismo, energía, tecnología y desarrollo urbano. Son los desarrolladores quienes tienen la responsabilidad de ofrecer soluciones para la gente, pero es el estado el que debe definir y establecer reglas claras para que esto pueda ser posible”, expresó Iván Kerr, Secretario de Vivienda de la Nación.

Asimismo, , el estudio concluyó que el sector tiene un gran potencial en nuestro país para generar valor, condicional en que el Estado ponga las regulaciones adecuadas para que no existan fallas de coordinación, para minimizar externalidades negativas y potenciar las positivas, para que se cumpla la estrategia de desarrollo urbano, y para que el mismo sea sustentable.

“Lo interesante del sector es que tiene un efecto directo muy importante y un efecto multiplicador aún más significativo. El desarrollo inmobiliario estimula la economía de manera indirecta, a través del impacto en el valor agregado de la compra de bienes y servicios. También contribuye al fisco a través de varios impuestos en los que se exponen los bienes raíces y la actividad económica que genera. Además, tiene un efecto positivo sobre el empleo, ya que la construcción es empleo-intensiva, por lo que tiene una alta tasa de conversión en puestos de trabajo”, explicó Sebastián Auguste, investigador de la U. Di Tella a cargo del estudio.

“Si tomamos como ejemplo a Eidico, un típico proyecto de la empresa de 250 lotes requiere más de 100 personas distintas para las diferentes labores de infraestructura y 8 empleados administrativos durante la duración de la obra, típicamente de dos años y medio. En la parte de obra civil se estima que la construcción de las casas genera casi 1200 puestos de trabajo (por los meses que dura una construcción típica, aproximadamente entre 10 y 12 meses, lo que da un ratio de 6 obreros año por casa de 150 metros). Y si esto lo trasladamos a todos los desarrollos en curso a 2018 de las empresas que componen la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la mano de obra empleada total es de más 6000 personas. Si se considera la mano de obra a contratar, esta cifra asciende a 20.339 personas”, agregaron.

El caso Eidico

Como estudio de caso, la investigación analiza a la empresa Eidico, sus obras en general pero en particular dos casos recientes: San Gabriel (dentro del complejo Villa Nueva) y el barrio abierto Casas de Santa María, ambos ubicados en Tigre, Provincia de Buenos Aires.

Los resultados muestran que el sector genera mucho valor agregado y que favorece la inversión privada. Además, su actividad, que puede ser corta –entre 4 y 10 años hasta que el proyecto madura-, tiene efectos de largo plazo generando empleos genuinos en zonas donde antes no lo había, en la etapa de mantenimiento de los proyectos desarrollados. Los 38 proyectos de barrios que tiene la empresa en todo el país, generan un empleo anual en obra por 136.390 y empleo permanente posterior a la obra por 33.366 personas.

Asimismo, las estimaciones de valor agregado que realizó el informe sobre los dos casos exitosos analizados, muestra que el sector tiene un potencial enorme. Esto es así porque el incremento del valor de la tierra en los proyectos exitosos ha sido muy alto, llegando a quintuplicarse en unos pocos años.  El otro dato interesante que arrojó el estudio es que la desarrolladora Eidico, al trabajar con una lógica de negocios de fijar un margen de ganancias sobre el precio de lanzamiento, está favoreciendo a los inversores, que son los que aparentemente más se benefician del incremento del valor de la tierra.

Por otra parte, el fuerte valor agregado generado por los desarrolladores, permite destacar el importante rol social que estos tienen en los países emergentes, porque las fallas de mercado de estos países limitan mucho la alternativa de desarrollos marginales realizados por inversores individuales. Aquí transformar tierras rurales en urbanas es todo un desafío que cuenta con poco apoyo del Estado, pero con un gran impacto en la generación de valor.

“Este trabajo sobre el desarrollo inmobiliario en el país abre las puertas a muchos otros, ya que son muchas las preguntas que se deben contestar. Un paso importante sería la producción de estadísticas sectoriales, que hoy brillan por su ausencia”, concluyó el profesional a cargo de la investigación.

Para acceder al estudio completo ingresar en: https://www.eidico.com.ar/links/webeidico/informedeimpactoeconomico2019.pdf